내 보증금 지키는 가장 쉬운 방법, 부동산 등기부등본 열람부터 시작하세요!
전세 사기, 깡통전세…辛苦하게 모은 내 보증금을 잃을까 걱정되시나요? 남의 일 같던 이야기가 현실이 될 수 있다는 불안감, 더 이상 외면할 수 없습니다. 수억 원의 보증금이 걸린 부동산 계약, 공인중개사의 말만 믿고 진행하기엔 찜찜한 구석이 많으시죠? 이 글 하나로 그 불안감을 싹 씻어드리겠습니다. 단돈 700원으로 내 소중한 보증금을 지키는 가장 확실하고 쉬운 방법 3가지를 알려드립니다.
부동산 등기부등본 열람, 핵심 요약 3가지
표제부 확인: 내가 계약할 집의 주소와 정보가 정확한지, 건축물대장과 비교하며 사실 관계를 파악하는 것이 첫걸음입니다.
갑구 확인: 현재 소유주가 누구인지, 계약하는 사람이 실제 소유주가 맞는지 신분증과 함께 반드시 확인해야 합니다. 압류, 가압류 등 위험 신호도 이곳에서 찾을 수 있습니다.
을구 확인: 집에 빚이 얼마나 있는지, 즉 근저당권 설정을 확인하여 내 보증금이 안전한지 판단하는 가장 중요한 단계입니다.
부동산 등기부등본, 왜 확인해야 할까요?
부동산 등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 사람의 주민등록등본처럼 해당 부동산의 모든 이력을 담고 있는 ‘신분증’과 같습니다. 부동산의 주소, 면적 같은 기본 정보부터 소유권 변동 내역, 그리고 가장 중요한 빚(채무) 관계까지 투명하게 보여주죠. 전세나 월세, 매매 계약 전 등기부등본을 확인하는 것은 선택이 아닌 필수입니다. 이를 소홀히 하면 ‘깡통전세’나 ‘전세사기’의 피해자가 되어 소중한 보증금을 모두 잃을 수도 있습니다.
인터넷등기소에서 직접 열람하는 방법
다행히 등기부등본은 주소만 알면 누구나 쉽게 열람할 수 있습니다. 대법원 ‘인터넷등기소’ 웹사이트나 모바일 앱을 통해 단돈 700원(열람용 수수료)이면 확인 가능합니다. 계약 전에는 법적 효력이 없는 ‘열람용’으로 확인해도 충분하며, 잔금을 치르는 당일에는 반드시 다시 한번 확인하는 습관이 중요합니다. 발급 시에는 과거의 모든 권리 변동 사항을 보기 위해 ‘말소사항포함’으로 선택하는 것이 좋습니다.
| 단계 | 설명 |
|---|---|
| 1. 접속 | 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 홈페이지 또는 모바일 앱에 접속합니다. |
| 2. 메뉴 선택 | ‘등기열람/발급’ 메뉴에서 ‘열람하기’를 선택합니다. |
| 3. 주소 입력 | 열람하려는 부동산의 주소를 정확하게 입력하고 부동산 구분을 선택합니다. (예: 아파트, 빌라는 집합건물) |
| 4. 옵션 선택 | ‘말소사항포함’을 선택하고, 주민등록번호 공개 여부는 ‘미공개’로 설정합니다. |
| 5. 결제 및 열람 | 700원의 수수료를 결제하면 즉시 등기부등본을 열람할 수 있습니다. |
등기부등본, 3가지만 제대로 보자
등기부등본은 ‘표제부’, ‘갑구’, ‘을구’ 세 부분으로 구성됩니다. 각 부분이 무엇을 의미하는지 알면 위험 신호를 쉽게 파악할 수 있습니다.
1. 표제부 부동산의 기본 정보 확인
표제부는 부동산의 ‘외형’을 보여줍니다. 아파트, 빌라와 같은 집합건물이라면 건물 전체에 대한 정보와 내가 계약할 호실의 전용면적 등이 표시됩니다. 여기서 가장 중요한 것은 내가 계약하려는 집의 주소, 동, 호수가 계약서 및 건축물대장과 정확히 일치하는지 확인하는 것입니다. 만약 불일치할 경우, 대항력과 우선변제권을 주장하지 못하는 불상사가 생길 수 있습니다. 특히 ‘토지별도등기’라는 문구가 있다면 토지 소유권에 문제가 있을 수 있으니 추가적인 확인이 필요합니다.
2. 갑구 진짜 집주인은 누구?
갑구는 ‘소유권’에 관한 모든 사항을 담고 있습니다. 현재 소유자가 누구인지, 언제 어떻게 소유권을 취득했는지 알 수 있죠.
반드시 확인할 사항
- 소유자 확인: 현재 소유자로 기재된 사람과 부동산 계약서상의 임대인이 동일인인지 신분증을 대조하여 반드시 확인해야 합니다. 대리인과 계약 시에는 위임장과 인감증명서를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
- 위험 신호 감지: ‘압류’, ‘가압류’, ‘가처분’, ‘경매개시결정’과 같은 단어가 보인다면 해당 부동산은 법적 분쟁에 휘말려 있다는 강력한 위험 신호입니다. 이런 경우 계약을 피하는 것이 상책입니다. 또한 ‘가등기’나 ‘신탁등기’가 설정된 경우에도 소유권이 넘어갈 위험이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
3. 을구 내 보증금의 안전벨트
을구는 소유권 이외의 권리, 즉 해당 부동산을 담보로 한 ‘빚’이 얼마나 있는지를 보여주는 가장 중요한 부분입니다.
핵심 체크포인트 근저당권과 채권최고액
집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸을 때 설정되는 것이 ‘근저당권’입니다. 을구에서는 ‘채권최고액’이라는 금액을 확인해야 하는데, 이는 실제 대출 원금이 아닌 이자 등을 고려해 보통 원금의 120~130% 수준으로 설정됩니다. 예를 들어 채권최고액이 1억 3천만 원이라면 실제 대출 원금은 약 1억 원 정도로 추정할 수 있습니다.
가장 안전한 방법은 집주인의 대출금(근저당권 채권최고액)과 나의 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 70%를 넘지 않는지 확인하는 것입니다. 만약 이 금액이 시세를 초과한다면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 될 위험이 매우 큽니다. 부동산 시세는 KB시세나 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 확인할 수 있습니다.
등기부등본 확인 후, 안전장치 더하기
등기부등본 확인만으로 100% 안전하다고 할 수는 없습니다. 더 확실한 안전장치를 마련하는 것이 현명합니다.
건축물대장, 토지대장 교차 확인
등기부등본은 권리 관계를, 건축물대장은 건물의 사실적인 현황을 나타냅니다. 두 서류의 내용이 일치하는지, 불법 건축물 등재 여부는 없는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 다가구주택은 등기부등본이 토지와 건물로 나뉘어 있을 수 있으므로 모두 확인해야 합니다.
전입세대열람, 확정일자로 권리 확보
등기부등본에는 나타나지 않는 선순위 임차인이 있는지 확인하기 위해 ‘전입세대열람’을 해보는 것이 좋습니다. 또한, 계약 후 잔금을 치르고 이사한 즉시 전입신고를 하고 임대차계약서에 ‘확정일자’를 받아야 합니다. 이 두 가지를 마쳐야 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 생겨, 집이 경매에 넘어가더라도 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다.
최후의 보루, 전세보증보험
모든 확인 절차를 마쳤더라도 불안하다면 주택도시보증공사(HUG) 등의 ‘전세보증보험’에 가입하는 것을 추천합니다. 계약 종료 후 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 대신 지급해주므로 가장 확실한 안전장치라 할 수 있습니다. 계약서 작성 시 “임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 동의하고 협조한다”는 특약사항을 넣는 것도 좋은 방법입니다.
