수익형 부동산으로 임대수익과 건물 가치 상승이라는 두 마리 토끼를 잡으려 큰마음 먹고 건축을 결심했지만, 복잡한 건축법과 인허가 절차 앞에서 막막함을 느끼시나요? 특히 내 꿈을 실현해 줄 수원 인계동 건축사사무소와의 설계 계약, 어떤 조항을 꼼꼼히 살펴봐야 할지 몰라 답답하시죠? 자칫 잘못된 계약서 한 장이 평생의 후회로 남을 수도 있습니다. 건축주가 되어 시공사와 건축가를 이끌고 상가주택, 다가구주택, 혹은 멋진 단독주택을 신축하는 과정은 결코 쉽지 않습니다. 이 과정에서 발생하는 수많은 분쟁을 막고 성공적인 건축을 위해, 계약서 작성 시 절대 놓치면 안 될 핵심 조항들을 지금부터 낱낱이 파헤쳐 드립니다.
건축 설계 계약 핵심 요약
- 과업 범위의 명확화 설계의 시작과 끝을 분명히 하여 추가 비용 발생을 막아야 합니다.
- 비용 지급 조건 확인 설계비, 감리비 등 각종 비용의 지급 시기와 방식을 명확히 해야 분쟁이 없습니다.
- 저작권 및 책임 소재 규정 설계 도면의 저작권 귀속과 하자 보수 책임을 명확히 하여 미래의 위험에 대비해야 합니다.
첫째, 설계 용역의 범위를 명확히 하라
건축 설계 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 ‘설계 용역의 범위’입니다. 단순히 ‘건축 설계’라고만 명시하면 나중에 큰 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 수원시 팔달구 인계동에서 근린생활시설이나 오피스텔 신축을 계획 중이라면, 설계 범위가 어디까지인지 구체적으로 명시해야 합니다. 예를 들어, 가설계(기획설계), 실시설계, 건축 허가(또는 건축 신고) 업무, 3D 모델링, 인테리어 설계, 조경 설계까지 포함되는지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 특히, 인테리어나 조경 설계는 별도 계약인 경우가 많으므로 반드시 확인해야 합니다. 만약 용도변경이나 대수선, 리모델링, 증축의 경우라면 그 범위는 더욱 세밀하게 규정되어야 합니다. 건축사와의 충분한 건축 상담을 통해 평면도, 입면도, 단면도 등 어떤 설계 도면까지 제공되는지 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.
둘째, 총 설계 비용과 지급 조건을 구체적으로 정하라
설계 비용은 평당 건축비와 함께 건축 비용의 큰 부분을 차지합니다. 따라서 총 설계 비용과 감리 비용, 그리고 지급 시기와 방법을 명확하게 계약서에 기재해야 합니다. 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금 형태로 나누어 지급하며, 각 단계별 지급 시점을 건축 허가 완료, 착공, 준공(사용승인) 등 구체적인 사건과 연동하는 것이 좋습니다. 설계 비용 산출 근거를 명확히 하고, 추가적인 비용이 발생할 수 있는 경우를 미리 협의하여 계약서에 담아야 합니다. 이는 건축주의 건축 자금 계획 수립과 대출 실행에도 중요한 기준이 됩니다.
| 지급 단계 | 지급 시점 | 지급 비율 (예시) | 비고 |
|---|---|---|---|
| 계약금 | 설계 계약 체결 시 | 20% ~ 30% | 업무 착수를 위한 비용 |
| 1차 중도금 | 건축 허가(또는 신고) 완료 시 | 30% ~ 40% | 인허가 절차 완료에 따른 지급 |
| 2차 중도금 | 실시설계 도면 납품 및 착공 시 | 20% ~ 30% | 실제 공사 시작 단계 |
| 잔금 | 사용승인(준공) 완료 시 | 10% | 모든 설계 및 감리 업무 완료 |
셋째, 설계 변경에 따른 추가 비용을 명시하라
건축주의 마음은 갈대와 같다는 말이 있습니다. 건축 설계 과정에서 디자인 컨셉이나 공간 활용 계획이 바뀌는 일은 비일비재합니다. 하지만 잦은 설계 변경은 공사비 상승과 공정관리의 어려움으로 이어질 수 있습니다. 따라서 건축주의 요청에 의한 설계 변경 시 추가 비용이 어떻게 산정되는지, 어느 정도 범위까지 무상 변경이 가능한지 계약서에 명확히 규정해야 합니다. 이는 건축가와의 불필요한 분쟁을 막고, 합리적인 건축 견적 관리를 가능하게 합니다.
넷째, 설계 감리 업무의 범위와 책임을 규정하라
설계만큼이나 중요한 것이 바로 ‘설계 감리’입니다. 감리란 시공사가 설계 도면대로 건물을 잘 짓고 있는지 건축사가 확인하고 감독하는 업무입니다. 계약 시 책임 감리의 범위가 어디까지인지 명확히 해야 합니다. 시공사의 공정관리가 제대로 이루어지는지, 설계 도서의 내용대로 시공되는지 등을 확인하는 것이 감리자의 주요 역할입니다. 수원시 건축 조례나 주차장법, 일조권, 사선제한 등 각종 건축법 규정을 준수하며 시공되는지 감독하는 책임도 포함되므로, 감리 업무의 범위와 책임을 명확히 하는 것은 건물의 품질과 직결되는 중요한 문제입니다.
다섯째, 설계 도서의 저작권 귀속을 확인하라
건축사가 작성한 설계 도면, 3D 모델링과 같은 결과물은 저작권법에 의해 보호받는 저작물입니다. 일반적으로 설계 저작권은 창작자인 건축가에게 귀속됩니다. 건축주는 계약에 따라 해당 설계 도서를 사용하여 건물을 지을 수 있는 ‘이용권’을 갖게 되는 것입니다. 따라서 계약서에 설계 성과물의 저작권이 누구에게 있는지, 그리고 건축주가 해당 결과물을 어느 범위까지 활용할 수 있는지 명시해야 합니다. 예를 들어, 건축이 완료된 후 건축사의 포트폴리오로 활용될 수 있다는 점 등을 미리 협의하고 명시하는 것이 좋습니다. 이를 명확히 하지 않으면 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.
여섯째, 계약 해지 조건과 위약금을 명시하라
부득이한 사정으로 계약을 중도에 해지해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 건축주의 사정, 혹은 건축사사무소의 사정으로 계약이 파기될 경우를 대비하여 계약 해지 조건과 위약금에 대한 조항을 반드시 포함해야 합니다. 각 당사자의 귀책사유에 따른 해지 시, 그때까지 진행된 업무에 대한 비용 정산은 어떻게 할 것인지, 위약금은 얼마로 할 것인지 등을 구체적으로 명시해야 합니다. 이는 예기치 못한 분쟁 발생 시 양측의 손실을 최소화하는 중요한 안전장치가 됩니다.
일곱째, 하자 보수 및 유지관리 협조 의무를 포함하라
건물이 준공되고 사용승인을 받았다고 해서 건축가의 역할이 완전히 끝나는 것은 아닙니다. 건물에 하자가 발생했을 경우, 시공사의 하자 보수 과정에서 설계상의 문제가 원인인지 판단하기 위해 건축사의 협조가 필요할 수 있습니다. 또한, 효과적인 건물 유지관리를 위해서도 설계자의 조언이 필요할 때가 있습니다. 따라서 계약서에 일정 기간 동안의 하자 보수에 대한 협력 의무와 건물 유지관리에 필요한 정보 제공 등 사후관리와 관련된 조항을 포함하는 것이 좋습니다. 이는 건물의 가치를 장기적으로 유지하고, 안정적인 임대수익을 확보하는 데 도움이 됩니다.
