부동산 계약할 때마다 ‘복비’ 때문에 머리 아프셨나요? “원래 다 이만큼 내는 거예요”라는 중개사 말에 멋쩍게 지갑을 열었던 경험, 한 번쯤 있으시죠? 법으로 정해진 요율이라니 따지기도 애매하고, 큰돈 오가는 계약을 앞두고 몇 푼 아끼려다 괜히 미운 털 박힐까 봐 걱정되기도 합니다. 하지만 이런 고민 때문에 중개사에게 끌려다니다 보면 나도 모르게 수십, 수백만 원을 더 내게 될 수도 있습니다. 사실 부동산 복비, 아는 만큼 아낄 수 있는 ‘협의의 기술’이 존재한다는 사실을 아시나요? 이것 하나만 바꿔 생각했더니 복비를 합리적으로 조절하고, 남들 다 내는 부가세까지 절약할 수 있었습니다.
부동산 복비, 핵심 3줄 요약
- 부동산 중개보수(복비)는 법으로 정해진 ‘상한요율’ 내에서 중개사와 의뢰인이 ‘협의’하여 결정하는 금액입니다.
- 중개사가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 부가가치세(VAT)가 10% 또는 4%로 달라지므로 반드시 확인해야 합니다.
- 중개보수 협의는 계약서에 도장 찍기 전, 집을 알아보는 단계에서 미리 이야기해야 가장 효과적입니다.
부동산 복비 계산기, 제대로 이해하기
부동산 거래 시 지불하는 중개보수는 공인중개사가 안전한 거래를 성사시킨 데 대한 정당한 대가입니다. 하지만 법에서 정한 ‘법정 중개보수’는 고정된 금액이 아니라 ‘상한선’을 의미합니다. 즉, 요율표에 나온 금액이 우리가 반드시 내야 할 돈이 아니라, 받을 수 있는 최대 금액이라는 뜻이죠. 이 사실을 아는 것만으로도 협상의 주도권을 잡을 수 있습니다.
주택 종류별 중개보수 요율표
부동산 복비는 주택(아파트, 빌라, 원룸, 투룸 등), 오피스텔, 그 외(상가, 토지 등)에 따라 요율이 다릅니다. 가장 흔한 주택 임대차 및 매매 계약의 상한요율은 아래 표와 같습니다. 각 시·도 조례에 따라 약간의 차이가 있을 수 있지만 대부분 이 기준을 따릅니다.
| 구분 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|---|
| 매매 · 교환 | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 | |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | – | |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | – | |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | – | |
| 임대차 등 (전세, 월세) | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 | |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | – | |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | – | |
| 12억원 이상 | 0.5% | – |
월세의 경우, ‘환산보증금’을 기준으로 거래금액을 계산합니다. 계산법은 ‘보증금 + (월세액 X 100)’입니다. 만약 환산보증금이 5천만원 미만일 경우에는 ‘보증금 + (월세액 X 70)’으로 다시 계산합니다. 예를 들어 보증금 2,000만원에 월세 30만원이라면, 환산보증금은 5,000만원이므로(2000 + 30100) 0.4%의 요율을 적용받아 중개보수 상한액은 20만원이 됩니다.
중개보수 협의, 언제 어떻게 할까
가장 중요한 ‘중개보수 협의’는 타이밍이 생명입니다. 이미 마음에 드는 집을 찾고 계약서 작성을 앞둔 시점에서 수수료를 깎아달라고 하면 중개사 입장에선 기분이 상할 수 있고, 원만한 협의가 어려워집니다. 가장 좋은 시기는 중개를 의뢰하고 집을 보러 다니기 시작할 때입니다.
“사장님, 좋은 집 찾아주시면 계약할 텐데, 중개보수는 상한요율에서 조금 조정 가능할까요?” 와 같이 정중하게 먼저 운을 띄우는 것이 좋습니다. 특히 여러 매물을 한 중개사를 통해 보거나, 추후 다른 계약(매매, 전세 등)도 맡길 의사가 있음을 내비치면 훨씬 부드럽게 협의를 이끌어낼 수 있습니다. 공동중개로 진행되는 계약의 경우에도 수수료를 조절할 여지가 있는지 미리 확인하는 것이 현명합니다.
숨어있는 10%, 부가가치세(VAT)의 비밀
부동산 중개보수를 계산할 때 많은 분이 놓치는 것이 바로 부가가치세(VAT)입니다. 중개보수는 용역에 대한 대가이므로 부가가치세가 별도로 부과됩니다. 여기서 핵심은 공인중개사의 과세 유형에 따라 세율이 다르다는 점입니다.
- 일반과세자: 연 매출이 일정 금액 이상인 중개사로, 중개보수의 10%를 부가세로 청구합니다.
- 간이과세자: 연 매출이 상대적으로 적은 중개사로, 중개보수의 4%를 부가세로 청구합니다.
중개사무소에 사업자등록증이 게시되어 있으므로, 계약 전 일반과세자인지 간이과세자인지 확인하는 것이 좋습니다. 만약 간이과세자임에도 10%의 부가세를 요구한다면 이는 명백한 과다 청구입니다. 또한, 부가세를 깎아줄 테니 현금으로 달라는 제안은 탈세에 해당할 수 있으므로, 정당한 금액을 지불하고 현금영수증이나 신용카드 결제를 통해 권리를 보호받는 것이 안전합니다.
계약 전 반드시 알아야 할 추가 정보
중개보수 협의 외에도 알아두면 피가 되고 살이 되는 정보들이 있습니다. 중개보수 지급 시기부터 계약 파기 시 책임 문제까지 꼼꼼히 챙겨 불필요한 분쟁을 예방하세요.
중개보수 지급 시기와 계약 파기
공인중개사법에 따르면 중개보수 지급 시기는 별도의 약정이 없는 한 ‘거래대금 지급이 완료된 날’, 즉 잔금일에 지급하는 것이 원칙입니다. 하지만 대부분의 부동산 계약서에는 특약사항으로 ‘계약 체결과 동시에 중개보수를 지급한다’는 문구가 포함되어 있습니다. 이 경우 계약일에 지급 의무가 발생합니다. 만약 매수인 또는 임차인의 단순 변심 등 중개사의 과실 없이 계약이 파기된다면, 원칙적으로 중개보수는 지급해야 합니다. 따라서 가계약금 단계부터 신중하게 결정해야 합니다.
분쟁 발생 시 대처 방법
만약 중개사가 법정 상한요율을 초과하여 수수료를 요구하는 등 불법 중개행위가 의심될 경우, 한국공인중개사협회나 관할 시·군·구청 부동산 관련 부서에 문의하여 도움을 받을 수 있습니다. 계약 시 교부받는 공제증서는 중개사고 발생 시 손해배상을 받을 수 있는 중요한 서류이므로 반드시 챙겨두어야 합니다. 분쟁이 원만히 해결되지 않을 경우, 내용증명 발송이나 분쟁 조정을 통해 문제를 해결할 수 있습니다.
